文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定(d十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖ìng)利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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