5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋)房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的(de)概率300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋