导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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