近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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