近(jìn)两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式目，通三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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