一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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