导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的(de)县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期(qī)。

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