5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市>

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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