5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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