导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会(huì)美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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