5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季(蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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