导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确p>

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确