近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(j美国管得了比尔盖茨吗ì)的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn美国管得了比尔盖茨吗)权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。美国管得了比尔盖茨吗

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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