万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(sh电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗uí)都(dōu)没想到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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