近(jìn)两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基(扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌)吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均(扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及(jí)资(zī)产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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