近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可1ma等于多少a，1ua等于多少a供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净1ma等于多少a，1ua等于多少a现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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