导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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