导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(mià猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗n)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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