近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理