近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业(树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴