OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产张(俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打一季(jì)报(bào)中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了(le)我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的大租户(hù)退(tuì)租(zū)正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这三十(shí)年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万(wàn)难，尽一切(qiè)可(kě)能(néng)化(huà)解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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