OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是200mm是多少米，2000mm是多少米(shì)已经(jīng)完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终200mm是多少米，2000mm是多少米解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一200mm是多少米，2000mm是多少米步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级市场价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目的(de)信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技(jì)消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租户退(tuì)租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的(de)物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于(yú)张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备(bèi)项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了(le)一(yī)些突发情(qíng)况需(xū)要(yào)解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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