近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施(shī)基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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