近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REknocked什么意思，knocking什么意思ITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(knocked什么意思，knocking什么意思jīng)营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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