近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格(gé)和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REIT大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物s的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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