5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资(zī)金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星(èr)季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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