文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如(r云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗ú)果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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