近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了20第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发22年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发an>股债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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