导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到(d语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么ào)当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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