导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市)国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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