近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具2024年房价会继续下跌吗备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降2024年房价会继续下跌吗是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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