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　　近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例(母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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