万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大(dà)型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(y突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么ǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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