一线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消(xiāo)息在房产圈刷屏(píng)了。

　　这条消息为什么这(zhè)么重要？首(shǒu)先二手房指(zhǐ)导(dǎo)价被称为“核弹(dàn)级”政策，其次深圳几乎(hū)是最后一个还在“认真”实施这条(tiáo)政策的城市，最(zuì)后深圳是房价前三的(de)核(hé)心城(chéng)市。所以，深圳(zhèn)的一(yī)举(jǔ)一动都具有(yǒu)风(fēng)向标意义。

　　有(yǒu)分析人士(shì)指出，深圳二(èr)手房指(zhǐ)导价如(rú)果取消，首先有(yǒu)利于深圳二手(shǒu)房回暖，然(rán)后(hòu)二手(shǒu)房回暖有利于深圳楼(lóu)市总体回暖，最后深圳楼市回暖(nuǎn)有利于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二(èr)手(shǒu)房指导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按(àn)官方参考价（指导价），银行核定房价以网签备案价和(hé)评估价(jià)孰低为准。

　　自此，参考价(jià)真正变成了“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看(kàn)到(dào)官(guān)方文件。据证券时报(bào)21日消息，目前深圳多(duō)家大行(xíng)表(biǎo)示(shì)“尚未接(jiē)到正式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需要(yào)持(chí)续的关注。

　　易居(jū)研究(jiū)院研(yán)究总监严(yán)跃进认为，本次(cì)政策(cè)大概率(lǜ)为真，更多体现为银行贷款等(děng)领域(yù)按照新的规则进行(xíng)，但不会出台正(zhèng)式文(wén)件。

　　有时候，有些事情(qíng)，是不(bù)用发文件(jiàn)的(de)。毕竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二(èr)手房指导价横空出(chū)世。当(dāng)时，深圳一口气公(gōng)布了全市3595个小(xiǎo)区的参考价，很多南(nán)山、福(fú)田、宝(bǎo)安(ān)中心区的高价盘，直(zhí)接(jiē)按(àn)照当时(shí)的市场价打了5折、6折(zhé)来“指(zhǐ)导(dǎo)”，银行只能按照指导价来计算首(shǒu)付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经(jīng)历了这两年的痛苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如(rú)果(guǒ)不“指导”，可以(yǐ)首付(fù)3成即300万；如(rú)果指(zhǐ)导价打(dǎ)七(qī)折即700万，那(nà)么首(shǒu)付3成210万，加上需要全(quán)款支付的部(bù)分(fēn)，实(shí)际首付去(qù)到了510万(wàn)，相(xiāng)当于(yú)首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家，失去(qù)了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推(tuī)行二手房参考价以(yǐ)后，东莞、宁(níng)波、成都、三亚、西安(ān)、合(hé)肥(féi)、广州等10多个城市(shì)陆续跟进。事实(shí)也确(què)实证明了(le)，这条(tiáo)政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了(le)2021年10月(yuè)，根(gēn)据安居客的统计，实施二手房指导价(jià)的10个城市(shì)，有8个挂牌价(jià)降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是(shì)惨不(bù)忍睹。以2022年12月(yuè)数据为例(lì)，全国70个(gè)大中城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱(jù)下。

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　　深(shēn)圳，有人(rén)付出(chū)了沉重代(dài)价(jià)

　　据深圳(zhèn)乐有(yǒu)家研究中心数据显(xiǎn)示：成交量上，二(èr)手房(fáng)指导价出台当年，深圳二手住宅成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量同比下滑(huá)47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年(nián)最低记录，相较2020市场(chǎng)高峰缩水(shuǐ)近(jìn)八成。

　　价格(gé)方面，与二手房(fáng)指导价发布当月相比，如今(jīn)二手房挂(guà)牌价低(dī)于及接近(jìn)参考价的房源占(zhàn)比大幅增加。2023年一季度，深(shēn)圳各区(qū)二手(shǒu)房成交TOP10小区中，过半成交价(jià)低(dī)于参考价。

　　只有真实经历其中的(de)人(rén)，才(cái)能深切的(de)感(gǎn)知其(qí)威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位码农三(sān)年前高(gāo)杠杆买了2套(tào)华(huá)润(rùn)城，月供(gōng)12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如(rú)果(guǒ)案例属实，买(mǎi)家的实际购房成(chéng)本高达20万/平，目前价(jià)格跌至14万(wàn)/平，叠(dié)加这三年的房贷和持有成本，差(chà)不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳一(yī)大批(pī)人(rén)这两年(nián)感受到(dào)了太多“心酸”。二手房成(chéng)交(jiāo)量(liàng)创(chuàng)下多年新低，学(xué)区房(fáng)神话不再，房产中介的(de)日子(zi)难过，投资客(kè)挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市(shì)的基调(diào)下，2022年以(yǐ)来，实施了二(èr)手房指导价的(de)城市陆陆续续低调退出，目(mù)前只(zhǐ)有深圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市(shì)也(yě)不端着(zhe)了(le)。

　　近(jìn)日，北京在房山区试(shì)点多子女家(jiā)庭和职住平衡家庭购(gòu)房支持政策(cè)。上海也考虑予以多孩家庭在新(xīn)房(fáng)计分制度政策上的支持。

　　从(cóng)最新公布的(de)3月(yuè)份(fèn)70个大中(zhōng)城市(shì)商品住宅销售价格变动情况来(lái)看，广州、深圳的新房、二手(shǒu)房价格仍然(rán)是(shì)同比去年依然(rán)是(shì)下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同比增长(zhǎng)了，其他二线城市如杭(háng)州、成都、南京、合肥等城市价(jià)格(gé)都是(shì)同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳(zhèn)能(néng)不(bù)急吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更(gèng)急。3月份，两部(bù)门联合发(fā)文，全(quán)面推动(dòng)二手房“带(dài)押过户”全国实(shí)施，这(zhè)是一(yī)条(tiáo)被广泛(fàn)好(hǎo)评的新政。对(duì)于激活二手房(fáng)交(jiāo)易，具有定海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日更是指出：建筑业(yè)、房地(dì)产企业要(yào)发挥国(guó)民经济(jì)“顶(dǐng)梁柱(zhù)”“压舱石(shí)”作用。回归到常识，从(cóng)字面理解(jiě)一(yī)下这两个词，意思就(jiù)是——顶梁柱如果不行了，上面不就塌(tā)了嘛？压舱石(shí)如果压不住，小船(chuán)不(bù)就翻了？

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　　也许，今年扶持楼市的政策，还有一大波(bō)正在路上...

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