5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(sh什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法ì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶(ji什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法ē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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