5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的复活的作者是谁，复活的作者是谁机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限复活的作者是谁，复活的作者是谁于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(复活的作者是谁，复活的作者是谁qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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