饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息(shì)场监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人(rén)信(xìn)息等(děng)问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的(de)中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例(lì)，目(mù)前(qián)北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延(yán)伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事(shì)人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不(bù)同(tóng)，各(gè)家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过(新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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