饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(k引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写òng)重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额(é)外的(de)负担，而(ér)且(qiě)这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多(duō)的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(sh引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写ǒu)房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确(què)具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经(j引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写īng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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