文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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