万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　士官生是什么意思，大学士官生是什么="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。<士官生是什么意思，大学士官生是什么/p>

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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