近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影外科鼻祖是谁？响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行(外科鼻祖是谁？xíng)计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预外科鼻祖是谁？测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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