近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn八哥鸟寿命是多少年)配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn八哥鸟寿命是多少年)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变八哥鸟寿命是多少年化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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