万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实(shí)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)m开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名解释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐm开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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