文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(m没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩ó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xi没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩àng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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