文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(j怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧iàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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