近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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