近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　1doi的时候怎么夹，doi是怎么夹5只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募Rdoi的时候怎么夹，doi是怎么夹EITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎngdoi的时候怎么夹，doi是怎么夹)价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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