导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xi台湾是省还是市 台湾是省会吗āo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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