导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(k日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思àn)似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思)求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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