饱受争议的(de)二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从(cóng)开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(y马美如简介uè)高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价(jià)和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出具收费清(qīng)单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等马美如简介都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的(de)二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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